Die drei üblichen Wege
Für die gemeinsame Immobilie gibt es im Wesentlichen drei Möglichkeiten: Ein Partner zahlt den anderen aus und bleibt im Haus, beide verkaufen gemeinsam, oder es kommt als letztes Mittel zur Teilungsversteigerung. Welcher Weg passt, hängt von Finanzierung, Wohnsituation und dem Verhältnis der Beteiligten ab.
Bei der Auszahlung übernimmt ein Partner den Anteil des anderen. Der Haken liegt selten beim Preis, sondern bei der Bank: Sie muss den ausziehenden Partner aus dem Kredit entlassen, und das Einkommen des bleibenden Partners muss die gesamte Rate allein tragen. Klären Sie das mit der Bank, bevor Sie über die Höhe der Auszahlung verhandeln. Sonst steht am Ende eine Einigung, die an der Finanzierung scheitert.
Bis entschieden ist, wohnt oft einer von Ihnen weiter im Haus. Der andere kann dafür einen Ausgleich in Geld verlangen, die Nutzungsentschädigung. Bis zur rechtskräftigen Scheidung regelt das § 1361b Abs. 3 BGB, auch wenn Ihnen das Haus gemeinsam gehört. Danach gilt die Regel für Miteigentümer (§ 745 Abs. 2 BGB). Rückwirkend gibt es den Ausgleich in der Regel nicht, sondern erst ab dem Zeitpunkt, an dem er deutlich verlangt wird. Ob und in welcher Höhe gezahlt wird, richtet sich danach, was nach den Umständen angemessen ist. Eine feste Formel gibt das Gesetz nicht vor. Als Anhalt dient häufig die ortsübliche Miete. Gehört Ihnen das Haus je zur Hälfte, wird in der Praxis meist nur die Hälfte davon angesetzt. Für die Stadt Peine und ihre Ortschaften gibt es einen qualifizierten Mietspiegel; mit unserem Mietspiegel-Rechner können Sie eine Wohnung oder ein Ein- oder Zweifamilienhaus darin einordnen. Für die übrigen Gemeinden des Landkreises gibt es keinen. Häufig berücksichtigt wird außerdem, wer die Kreditraten allein trägt und ob das Wohnen im Haus schon beim Unterhalt angerechnet wurde. Wie das in Ihrem Fall aussieht, klären Sie mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt.
In den meisten Fällen ist der gemeinsame Verkauf der sauberste Schnitt: Er schafft klare Verhältnisse, teilt den Erlös nachvollziehbar und vermeidet eine jahrelange finanzielle Verflechtung.
Die Teilungsversteigerung kann grundsätzlich jeder Miteigentümer allein beantragen. Sie ist deshalb in Trennungssituationen ein häufiges Druckmittel. Solange Sie verheiratet sind und im gesetzlichen Güterstand leben, braucht es dafür aber oft die Zustimmung des anderen: dann, wenn das Haus nahezu das ganze Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB). Wirtschaftlich ist sie fast immer die schlechteste Lösung: Versteigerungserlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem, was ein freihändiger Verkauf erzielt, und die Kosten des Verfahrens tragen beide. Wer damit droht, schadet sich in aller Regel selbst mit.
Warum ein neutraler Wert alles erleichtert
Sobald es um Auszahlung oder Verkaufserlös geht, steht der Immobilienwert im Mittelpunkt. Schätzt jede Seite anders, entsteht schnell Streit. Eine neutrale, nachvollziehbare Bewertung nimmt diese Diskussion von Anfang an heraus. Sie schützt beide Partner gleichermaßen.
Wir bewerten nach Zustand und Lage, gestützt auf die Bodenrichtwerte und die Auswertungen des Gutachterausschusses. Wichtig zur Einordnung: Das ist eine fundierte Markteinschätzung, kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Für die außergerichtliche Einigung am Küchentisch und als Grundlage für das Gespräch mit Ihren Anwältinnen und Anwälten reicht sie in aller Regel aus. Kommt es zum Streit vor dem Familiengericht, beauftragt das Gericht einen eigenen Sachverständigen. Unsere Einschätzung ersetzt dieses Gutachten nicht.
Für Sie heißt das: Fragen Sie Ihre Anwältin oder Ihren Anwalt früh, ob in Ihrem Fall eine Markteinschätzung genügt oder ob ein Gutachten gebraucht wird. Dann bezahlen Sie nicht für eine Zahl, die später nicht trägt.
Was unsere Markteinschätzung leisten kann und wo ein Gutachten nötig wird, sagen wir Ihnen, bevor etwas in Auftrag geht.
Was das im Landkreis Peine bedeutet
Der Bestand im Landkreis besteht ganz überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern, genau dem Objekttyp, der sich nicht teilen lässt. Anders als bei einem Mehrfamilienhaus gibt es hier keine Lösung, bei der beide etwas behalten. Entweder einer übernimmt, oder es wird verkauft.
Damit rückt die Bank in den Mittelpunkt. Viele Finanzierungen im Landkreis stammen aus der Niedrigzinsphase und laufen zu Konditionen, die heute nicht mehr zu bekommen sind. Wer den anderen auszahlen und dafür umschulden müsste, zahlt unter Umständen deutlich mehr als bisher. Das kann die Auszahlungsvariante rechnerisch kippen, obwohl sie emotional die naheliegende wäre. Diese Rechnung gehört an den Anfang, nicht ans Ende der Gespräche.
Welches Familiengericht zuständig ist, richtet sich nach dem Wohnort, nicht nach der Lage des Hauses (§ 122 FamFG): zuerst danach, wo ein Ehegatte mit den gemeinsamen minderjährigen Kindern lebt, sonst nach dem letzten gemeinsamen Wohnort, wenn einer von Ihnen dort geblieben ist. Im Landkreis ist das meist das Amtsgericht Peine, für Vechelde und Wendeburg das Amtsgericht Braunschweig. Über eine Teilungsversteigerung entscheidet dagegen das Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Haus liegt (§§ 1, 180 ZVG). Wenn ein Verkauf ansteht, lohnt es sich, den Zeitplan des Scheidungsverfahrens und den der Vermarktung nebeneinanderzulegen: Beides dauert Monate, und wenn beides unabgestimmt läuft, entsteht genau der Zeitdruck, den niemand gebrauchen kann.
Das Tempo bestimmen Sie, nicht der Druck
Eine Trennung ist emotional belastend genug. Umso wichtiger ist, dass die Immobilienfrage nicht zusätzlich Druck erzeugt. Mit klaren Zahlen und einem realistischen Zeitplan entscheiden Sie überlegt statt überstürzt.
Auf Wunsch sprechen wir mit jedem von Ihnen getrennt. Beide erhalten dieselben Informationen zur selben Zeit. Was einer von Ihnen uns anvertraut, tragen wir nicht zum anderen. Das gilt von der Bewertung über die Vermarktung bis zum Notartermin.