Ratgeber
Haus verkaufen mit oder ohne Makler?
Wir begleiten Eigentümer beim Verkauf und sind in dieser Frage deshalb nicht neutral. Hier finden Sie die Rechtslage und den Aufwand. Entscheiden müssen Sie selbst. Für manche Eigentümer ist der Privatverkauf tatsächlich der richtige Weg.
Lesezeit rund 6 Minuten
Was das Gesetz verlangt und was nicht
Ein Makler ist beim Immobilienverkauf nicht vorgeschrieben. Zwingend sind allein die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (§ 311b BGB) und die gesetzlichen Pflichten des Verkäufers, allen voran der Energieausweis nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Alles andere ist Ihre Entscheidung.
Wichtig für die Kostenrechnung ist die Gesetzesänderung vom 23. Dezember 2020: Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit einem Verbraucher als Käufer tragen Sie als Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision, wenn Sie den Makler beauftragen. Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB). Beauftragen nur Sie ihn, darf höchstens die Hälfte an den Käufer weitergegeben werden, und erst, wenn Sie Ihren Teil gezahlt haben (§ 656d BGB).
Was der Privatverkauf tatsächlich bedeutet
Der Aufwand wird regelmäßig unterschätzt, und zwar nicht beim Exposé, sondern bei allem danach. Ein gut inseriertes Haus im Landkreis Peine erzeugt schnell viele Anfragen: per Portal, per Mail, per Telefon. Jede davon will beantwortet, jede ernsthafte Besichtigung koordiniert und begleitet werden, oft abends und am Wochenende.
Dazu kommen die Aufgaben, die Erfahrung verlangen: die Bonität eines Interessenten einschätzen, bevor Sie zusagen. Erkennen, welche Nachverhandlung berechtigt ist und welche Taktik. Die Angaben im Exposé so formulieren, dass sie vollständig sind, ohne dass Sie später dafür haften. Und den Zeitpunkt erkennen, an dem ein Preis nachgeben muss.
Realistisch sind mehrere Stunden pro Woche über mehrere Monate. Wer beruflich eingespannt ist oder nicht in der Region wohnt, stößt hier schnell an Grenzen.
Die drei teuren Fehler
Der zu hohe Startpreis. Die stärkste Nachfrage entsteht in den ersten Wochen nach Veröffentlichung. Wer diese Phase mit einem Wunschpreis verbrennt, verkauft später und schlechter. Das Angebot gilt dann als Ladenhüter, und jede spätere Senkung bestätigt diesen Eindruck.
Unvollständige Angaben. Verschwiegene Mängel begründen Haftungsrisiken, an denen ein Verkauf noch Jahre später scheitern kann. Was der Gutachter der finanzierenden Bank ohnehin findet, sollte vorher offen auf dem Tisch liegen. Dann ist es ein Preisbestandteil und kein Hebel.
Der Käufer ohne Finanzierung. Der häufigste Grund für verlorene Monate. Ohne Finanzierungsbestätigung der Bank platzt der Verkauf im Zweifel kurz vor dem Notartermin, und die Immobilie geht mit einem Makel zurück auf den Markt.
Wann der Privatverkauf die bessere Wahl ist
Es gibt Fälle, in denen wir Ihnen offen davon abraten würden, uns zu beauftragen. Wenn der Käufer bereits feststeht (ein Nachbar, ein Angehöriger, ein Mieter, der übernehmen möchte), dann brauchen Sie keine Vermarktung, sondern nur einen sauberen Vertrag. Das ist eine Aufgabe für den Notar, nicht für uns.
Ebenso, wenn Sie selbst aus der Branche kommen, Zeit haben und Ihren lokalen Markt gut kennen. Und bei Objekten mit sehr klar umrissenem Käuferkreis, den Sie ohnehin persönlich erreichen, etwa landwirtschaftliche Flächen im Umfeld bestehender Betriebe.
In allen anderen Fällen ist es eine Rechenfrage: Bringt eine begleitete Vermarktung mehr ein, als Ihr Anteil an der Provision kostet? Diese Rechnung lässt sich erst aufmachen, wenn Sie wissen, was Ihre Immobilie überhaupt wert ist.
Erst der Wert, dann die Entscheidung. Ohne belastbare Zahl lässt sich nicht beurteilen, ob sich eine Beauftragung für Sie rechnet.
Wir ordnen ein, wo Ihre Immobilie steht. Auch dann, wenn Sie anschließend privat verkaufen möchten.
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus in Peine auch privat verkaufen?
Ja, selbstverständlich. Ein Makler ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Notwendig sind ausschließlich die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und die gesetzlichen Pflichten wie der Energieausweis. Ob sich der Privatverkauf lohnt, ist eine Rechenfrage, keine Grundsatzfrage.
Wie viel Zeit muss ich für einen Privatverkauf einplanen?
Realistisch mehrere Stunden pro Woche über mehrere Monate: Unterlagen beschaffen, Exposé erstellen, Anfragen beantworten, Besichtigungen durchführen, Bonität prüfen, Verhandlungen führen und den Notartermin vorbereiten. Der größte Aufwand entsteht meist bei den Anfragen: Ein gut inseriertes Haus erzeugt schnell viele.
Wer zahlt die Provision, wenn ich einen Makler beauftrage?
Verkaufen Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung an einen Verbraucher und beauftragen Sie dafür den Makler, tragen Sie mindestens die Hälfte der Provision. Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB). Beauftragen nur Sie ihn, darf höchstens die Hälfte an den Käufer weitergegeben werden, und erst, wenn Sie Ihren Teil gezahlt haben (§ 656d BGB). So gilt es seit dem 23. Dezember 2020.
Was ist der häufigste Fehler beim Privatverkauf?
Der zu hohe Startpreis. Die stärkste Nachfrage entsteht in den ersten Wochen. Wer diese Phase mit einem Wunschpreis verstreichen lässt, verkauft am Ende häufig unter dem, was zu Beginn erreichbar gewesen wäre. Das Angebot gilt dann als „Ladenhüter".
Was kostet mich der erste Schritt?
Für ein Gespräch stellen wir nichts in Rechnung, auch dann nicht, wenn Sie anschließend privat verkaufen möchten. Sie gehen damit keine Verpflichtung ein. Kostenpflichtig ist erst eine ausführliche schriftliche Bewertung zum Vorlegen: 400 € (Endpreis), bei einem Verkaufsauftrag angerechnet.
Reden Sie mit uns, bevor Sie sich festlegen.
Wir melden uns und ordnen mit Ihnen ein, was Ihr Weg ist, auch dann, wenn Sie anschließend privat verkaufen möchten.
- ✓ Ein Gespräch, kein Vertrag
- ✓ Ohne Verkaufspflicht
- ✓ Sie bestimmen das Tempo