Die Zehnjahresfrist
Verkaufen Sie eine Immobilie, die Ihnen privat gehört, nennt das Steuerrecht das ein „privates Veräußerungsgeschäft" (§ 23 EStG). Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei. Innerhalb der Frist wird er mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Für den Fristbeginn und das Fristende zählen die Daten der notariellen Beurkundung, nicht die der Übergabe oder der Grundbucheintragung. Wer knapp vor Ablauf der zehn Jahre steht, sollte den Beurkundungstermin deshalb bewusst legen. Ein paar Wochen können hier über eine erhebliche Summe entscheiden.
Die Ausnahme: selbst bewohnt
Unabhängig von der Zehnjahresfrist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben. Das gilt in zwei Fällen: Sie haben sie die ganze Zeit seit dem Erwerb selbst bewohnt. Oder Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Die zweite Variante wird oft unterschätzt: Es müssen keine vollen drei Jahre sein. Es genügt, wenn die Selbstnutzung im vorletzten Jahr begann, das letzte Jahr durchgehend bestand und im Verkaufsjahr noch angedauert hat. Ein zusammenhängender Zeitraum von etwas mehr als einem Jahr kann damit ausreichen.
Ein häuslicher Arbeitsraum ist unschädlich. Eine vermietete Einliegerwohnung dagegen führt dazu, dass dieser Teil anteilig steuerpflichtig bleibt.
Besonderheiten beim geerbten Haus
Als Erbe übernehmen Sie steuerlich die Stellung der verstorbenen Person. Für die Zehnjahresfrist wird Ihnen deren Besitzzeit angerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre besessen, können Sie in aller Regel steuerfrei verkaufen, auch wenn Sie selbst erst seit wenigen Monaten Eigentümer sind.
Der Erbfall selbst ist keine Anschaffung und löst die Frist nicht neu aus. Etwas anderes gilt, wenn ein Miterbe die Anteile der übrigen Erben entgeltlich übernimmt: Für den hinzuerworbenen Anteil beginnt eine eigene Frist.
Wichtig ist die Abgrenzung zur Erbschaftsteuer. Sie betrifft den Erwerb selbst, nicht den späteren Verkauf, und folgt eigenen Regeln mit eigenen Freibeträgen.
Wie sich der Gewinn berechnet
Maßgeblich ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten und abzüglich der Kosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen, etwa Notar- und Grundbuchkosten, Vermarktungskosten und eine gegebenenfalls fällige Vorfälligkeitsentschädigung.
Bei zuvor vermieteten Objekten mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn. Das überrascht viele Eigentümer und ist der Grund, warum die Rechnung im Einzelfall in fachkundige Hände gehört.
Wenn aus Verkäufen ein Gewerbe wird
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät in die Nähe des gewerblichen Grundstückshandels. Dann greift nicht § 23 EStG, sondern die Immobilien werden Betriebsvermögen, mit Gewerbesteuer und ohne die Zehnjahresfrist.
Diese sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist eine von der Rechtsprechung entwickelte Orientierung, keine starre Regel. Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit veräußern will, sollte das vorher steuerlich prüfen lassen.