Was „überschreiben" rechtlich bedeutet
Umgangssprachlich wird das Haus „überschrieben". Rechtlich ist das in aller Regel eine Schenkung (§ 516 BGB), die wie jeder Grundstücksvertrag notariell beurkundet werden muss (§ 311b BGB). Eigentümer wird das Kind mit der Eintragung im Grundbuch. Häufig behalten sich die Eltern dabei ein Wohnungsrecht oder den Nießbrauch vor, damit sie im Haus bleiben und, beim Nießbrauch, auch vermieten können.
Ein solcher Übergabevertrag kann Rückforderungsrechte enthalten, etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, das Haus verkauft oder in Insolvenz gerät. Gesichert werden sie durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch. Ohne diese Klauseln ist das Haus mit der Übertragung endgültig weg; mit ihnen bleibt es in bestimmten Lagen zurückholbar. Was hineingehört, ist Sache der Notarin oder des Notars. Dass etwas hineingehört, sollten Sie vorher wissen.
Erste Frist: der Pflichtteil der übrigen Kinder
Wird ein Kind bevorzugt, haben die anderen im Erbfall Anspruch auf Pflichtteilsergänzung: Die Schenkung wird dem Nachlass rechnerisch hinzugezählt (§ 2325 BGB). Der Anteil schmilzt mit jedem vollen Jahr seit der Schenkung um zehn Prozent ab; nach zehn Jahren bleibt sie außer Betracht.
Der Haken liegt im Vorbehalt: Behalten sich die Eltern den Nießbrauch am ganzen Haus vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel gar nicht zu laufen: Das Haus gilt als noch nicht wirklich aus der Hand gegeben. Bei einem Wohnungsrecht, das nur einen Teil des Hauses betrifft, kann die Frist dagegen laufen. Wer das Haus überträgt, um den Pflichtteil eines anderen Kindes zu verkleinern, erreicht sein Ziel mit einem vorbehaltenen Nießbrauch also gerade nicht.
Zwischen Ehegatten beginnt die Frist erst mit der Auflösung der Ehe. Und unabhängig von jeder Frist gilt: Angesetzt wird der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung, an die Kaufkraftentwicklung angepasst, oder der Wert zum Erbfall, je nachdem, welcher niedriger ist (§ 2325 Abs. 2 BGB). Auch hier entscheidet also eine Zahl, über die Sie sich früh Klarheit verschaffen sollten.
Zweite Frist: der Rückgriff des Sozialamts
Werden die Eltern innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung pflegebedürftig und reicht ihr Vermögen für die Heimkosten nicht, kann der Sozialhilfeträger die Schenkung zurückfordern (§§ 528, 529 BGB). Die Frist läuft, sobald der Antrag auf Umschreibung beim Grundbuchamt eingeht (BGH, Urteil vom 19.07.2011 – X ZR 140/10). Ausführlich beschreibt das unser Leitfaden zum Pflegefall.
Ein vorbehaltener Nießbrauch ändert daran nichts. Im Gegenteil: Der Nießbrauch selbst zählt zum Vermögen der Eltern und kann im Pflegefall einzusetzen sein (§ 90 SGB XII), etwa durch Vermietung. Wer die Übertragung mit Blick auf spätere Heimkosten plant, sollte deshalb vom Zehnjahreszeitraum ausgehen und die Entscheidung entsprechend früh treffen, oder sie gar nicht davon abhängig machen.
Dritte Frist: Schenkungsteuer und ihre Freibeträge
Für Schenkungen gelten dieselben Freibeträge wie beim Erben: 400.000 Euro je Kind und Elternteil, 500.000 Euro für Ehegatten (§ 16 ErbStG). Der Unterschied: Zu Lebzeiten lässt sich der Freibetrag alle zehn Jahre neu nutzen, weil Schenkungen nur innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden (§ 14 ErbStG). Wer früh überträgt, kann so ein Haus in zwei Schritten weitergeben, das im Erbfall auf einmal den Freibetrag überschreiten würde. Voraussetzung ist, dass zwischen den Schritten (und zwischen dem zweiten Schritt und dem Erbfall) mehr als zehn Jahre liegen; sonst rechnet das Finanzamt zusammen.
Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert außerdem den steuerlichen Wert der Schenkung: Der Kapitalwert des Nießbrauchs, berechnet aus dem Alter der Eltern und dem Jahresmietwert (§§ 14 bis 16 BewG), wird abgezogen. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen und bei Übertragungen in gerader Linie nicht an (§ 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG). Die Anzeigepflicht von drei Monaten (§ 30 ErbStG) entfällt hier, weil die Schenkung ohnehin notariell beurkundet wird: Die Notarin oder der Notar meldet sie dem Finanzamt (§ 34 ErbStG).
Wann ein Verkauf an das Kind die klarere Lösung ist
Statt zu schenken, können Eltern das Haus auch an ein Kind verkaufen, zum Marktwert oder darunter. Ein Verkauf zum Marktwert ist rechtlich das Einfachste: keine Pflichtteilsergänzung, kein Schenkungsrückgriff, keine Schenkungsteuer. Die Geschwister erhalten ihren Anteil am Erlös im Erbfall, das kaufende Kind hat ein sauber erworbenes Haus, und die Eltern haben den Gegenwert in Geld, das im Pflegefall freilich genauso einzusetzen ist wie das Haus. Grunderwerbsteuer fällt in gerader Linie nicht an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Einen Nachteil hat der Verkauf gegenüber der Schenkung: War das Haus vermietet und liegt der eigene Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, kann der Verkauf Einkommensteuer auslösen (§ 23 EStG), die Schenkung nicht.
Ein Verkauf unter Marktwert ist eine gemischte Schenkung: Der unentgeltliche Teil unterliegt allen drei Fristen anteilig. Übernimmt das Kind eine noch laufende Grundschuld, gilt auch das als Entgelt. Wer diese Variante wählt, sollte das Verhältnis von Preis und Wert bewusst festlegen: Es entscheidet, welcher Teil Schenkung ist.
In allen Varianten steht am Anfang dieselbe Zahl: der Wert des Hauses. Der Notar braucht ihn für die Beurkundung, das Finanzamt für die Schenkungsteuer, die Geschwister für ihren Frieden und die Bank des Kindes für die Finanzierung. Eine belastbare Einschätzung vor Ort ist deshalb der erste Schritt, vor dem Notartermin, nicht danach. Wo das Finanzamt oder ein Geschwisterkind eine gerichtsfeste Zahl verlangt, führt der Weg über ein förmliches Gutachten; wann das nötig ist, erklärt unser Ratgeber zum Verkehrswertgutachten.
Was im Landkreis Peine dazukommt: der Bauplatz für das Kind
In den Gemeinden des Landkreises begegnet dieses Thema oft in einer besonderen Form: Nicht das Haus wird übertragen, sondern ein Teil des großen Grundstücks, als Bauplatz für ein Kind. Das ist eine Schenkung wie jede andere, mit denselben drei Fristen, aber mit zwei zusätzlichen Fragen. Erstens das Baurecht: Ob auf der Teilfläche gebaut werden darf, entscheidet der Bebauungsplan, sonst die Einfügung in die vorhandene Bebauung (§ 34 BauGB). Liegt die Teilfläche dagegen im Außenbereich, ist eine Bebauung nur ausnahmsweise zulässig (§ 35 BauGB). Die Gemeinde gibt darüber Auskunft, bevor Sie den Bauplatz zusagen. Zweitens die Teilung: Sie braucht eine Vermessung durch das Katasteramt oder einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, eine eigene Erschließung und einen Eintrag im Grundbuch.
Beides kostet Geld und Zeit, und beides entscheidet über den Wert des abgetrennten Grundstücks und damit über Schenkungsteuer und Pflichtteil. Ein Bodenrichtwert allein sagt hier wenig: Er gilt für erschlossenes, bebaubares Land. Ob die Teilfläche das ist, klären Sie, bevor Sie sie versprechen.