Die Freibeträge: wer wie viel steuerfrei erbt
Die Erbschaftsteuer setzt erst an, wenn der Wert des Erbes den persönlichen Freibetrag übersteigt. Er richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad (§ 16 ErbStG): Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro je Elternteil, Enkel 200.000 Euro, Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen 100.000 Euro. Geschwister, Nichten, Neffen und alle nicht verwandten Erben haben nur 20.000 Euro.
Für ein Haus im Landkreis Peine heißt das: Ein Kind, das allein ein Elternhaus erbt, dessen Wert unter 400.000 Euro liegt, zahlt keine Erbschaftsteuer. Zwei Kinder, die je zur Hälfte erben, ohnehin nicht. Anders sieht es aus, wenn Bargeld, Wertpapiere oder ein zweites Objekt dazukommen, oder wenn der Erbe ein Neffe ist. Der Steuersatz oberhalb des Freibetrags beginnt für Ehegatten, Kinder und Enkel bei 7 Prozent und steigt stufenweise (§ 19 ErbStG). Für entferntere Verwandte und Nichtverwandte liegt er deutlich höher. Die Erbschaftsteuer kennt dafür eigene Steuerklassen, die mit der Lohnsteuerklasse nichts zu tun haben.
Freibeträge gelten je Erwerber und je Erblasser. Erben Sie von der Mutter und Jahre später vom Vater, steht Ihnen der Freibetrag zweimal zu. Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall werden allerdings zusammengerechnet (§ 14 ErbStG).
Wie das Finanzamt das Haus bewertet
Das Finanzamt sieht das Haus nicht. Es rechnet mit festen, standardisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz (§§ 176 ff. BewG). Für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen gilt vorrangig das Vergleichswertverfahren: Verglichen wird mit Kaufpreisen ähnlicher Objekte, sofern der Gutachterausschuss dafür Vergleichspreise oder -faktoren liefert. Fehlen sie, rechnet das Finanzamt mit dem Sachwertverfahren, aus Bodenrichtwert und den Kosten, das Gebäude herzustellen. Vermietete Objekte bewertet es nach der Miete (Ertragswertverfahren). Grundlage sind Ihre Angaben in der Erklärung, die das Finanzamt von Ihnen anfordert (Feststellungserklärung), und die Daten des Gutachterausschusses.
Für den Landkreis Peine ist das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig. Er ermittelt Bodenrichtwerte für jede Zone und Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Diese Vergleichsfaktoren gelten aber für den ganzen Landkreis, jeweils gerechnet für ein Musterobjekt. Die Lage fließt nur über den Bodenrichtwert Ihrer Zone ein. Den Zustand des Dachs oder die Lage an der Hauptstraße kennt das Verfahren nicht. Deshalb kann der Wert des Finanzamts über dem tatsächlichen Marktwert liegen, besonders bei älteren, unsanierten Häusern, wo Baujahr und Standard den Preis stärker drücken, als die Formel abbildet.
Zuständig für die Erbschaftsteuer ist nicht Ihr Wohnsitz-Finanzamt, sondern eines der zentralen Erbschaftsteuer-Finanzämter in Niedersachsen; nach Angabe des Landesamtes für Steuern gibt es acht davon. Welches für Sie zuständig ist, richtet sich nach dem letzten Wohnsitz der verstorbenen Person (§ 35 ErbStG). Den Erwerb müssen Sie innerhalb von drei Monaten anzeigen, nachdem Sie davon erfahren haben (§ 30 ErbStG), auch wenn am Ende keine Steuer anfällt.
Wenn der Wert zu hoch ist: der Nachweis nach § 198 BewG
Liegt der vom Finanzamt ermittelte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, können Sie den niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG). Als Nachweis dient in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Ebenso kann ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Haus erzielt wurde, etwa wenn Sie es im ersten Jahr verkaufen und sich am Haus bis dahin nichts Wesentliches geändert hat.
Der letzte Punkt ist für viele Erben der wichtigste: Wer ohnehin verkaufen will und dies innerhalb des ersten Jahres zu einem marktgerechten Preis tut, kann damit zugleich den Nachweis gegenüber dem Finanzamt führen, ohne Gutachterkosten. Voraussetzung ist ein Verkauf unter fremden Dritten zu einem Preis, der dem Markt entspricht. Ein zu niedriger Verkauf an ein Familienmitglied zählt nicht.
Ob sich ein Gutachten lohnt, ist eine Rechnung: Es kostet ein frei vereinbartes Honorar; sparen kann es nur, wenn der Freibetrag ohnehin überschritten wird und die Differenz zwischen Finanzamtswert und Verkehrswert groß genug ist. Wir sagen Ihnen nach der Einschätzung vor Ort, ob das bei Ihnen so ist. Beauftragen müssen Sie das Gutachten dann bei einem Sachverständigen, nicht bei uns.
Das Familienheim: steuerfrei, wenn Sie einziehen
Erbt der Ehegatte oder ein Kind das Haus, in dem die verstorbene Person bis zuletzt gewohnt hat, und zieht selbst unverzüglich ein, bleibt das Haus vollständig steuerfrei, zusätzlich zum Freibetrag (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Bei Kindern gilt die Befreiung bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern; der darüber hinausgehende Teil wird anteilig besteuert. Die Rechtsprechung versteht unter „unverzüglich" in der Regel einen Einzug innerhalb von etwa sechs Monaten.
Die Befreiung hat eine Bedingung, die den Verkauf betrifft: Sie müssen das Haus zehn Jahre lang selbst bewohnen. Verkaufen oder vermieten Sie früher, entfällt die Befreiung rückwirkend, außer, Sie sind aus zwingenden Gründen gehindert, etwa durch eigene Pflegebedürftigkeit. Wer als Erbe zwischen Einziehen und Verkaufen abwägt, sollte diese zehn Jahre in die Rechnung nehmen.
Was das für Erben im Landkreis Peine bedeutet
Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, entscheidet sich für die meisten Erben am Freibetrag von 400.000 Euro je Kind und daran, ob neben dem Haus noch Bargeld, Wertpapiere oder ein zweites Objekt zum Nachlass gehören. Bleibt der Erwerb darunter, ist die Erbschaftsteuer kein Thema, wohl aber die Anzeigepflicht und die Frage, welchen Wert Sie dem Finanzamt und dem Nachlassgericht nennen.
Wo der Freibetrag überschritten wird, ist der Wert die Stellschraube. Eine belastbare Einschätzung vor Ort sagt Ihnen früh, ob das Finanzamt voraussichtlich zu hoch liegt und ob sich ein Gutachten oder ein zeitnaher Verkauf als Nachweis anbietet. Was Sie steuerlich daraus machen, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung; welchen Wert das Haus am Markt hat, klären wir.