Warum in Niedersachsen anders gerechnet wird
Die Grundsteuer ist bundesweit neu geordnet worden, aber nicht überall gleich. Das Grundgesetz erlaubt den Ländern eine eigene Regelung (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG). Niedersachsen hat diese Länderöffnungsklausel genutzt und ist vom Bundesmodell abgewichen: Maßgeblich ist hier das Niedersächsische Grundsteuergesetz vom 7. Juli 2021, anzuwenden ab dem Kalenderjahr 2025 (§ 1 NGrStG).
Für Eigentümer im Landkreis Peine folgt daraus zweierlei. Erstens passen bundesweite Erklärstücke und Online-Rechner oft nicht, weil sie das Bundesmodell abbilden. Zweitens entscheidet über die Höhe am Ende nicht das Land, sondern Ihr Rathaus.
Das Flächen-Lage-Modell in drei Schritten
Schritt eins sind die Äquivalenzbeträge. Zwei Flächen werden mit festen Beträgen multipliziert: die Grundstücksfläche mit 0,04 Euro je Quadratmeter (§ 4 Abs. 2 NGrStG), die Gebäudefläche mit 0,50 Euro je Quadratmeter (§ 4 Abs. 1 NGrStG); für große Grundstücke sieht das Gesetz Abschläge vor (§ 4 Abs. 2 Satz 2 NGrStG). Zwei Bauten bleiben dabei außen vor, sofern sie zur Wohnnutzung gehören: Garagen bis 50 Quadratmeter (§ 3 Abs. 2 NGrStG) und Nebengebäude bis 30 Quadratmeter (§ 3 Abs. 3 NGrStG). In dieser Rechnung stehen also Quadratmeter, kein Kaufpreis.
Schritt zwei ist der Lage-Faktor. Er setzt den Bodenrichtwert Ihrer Zone ins Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde und dämpft dieses Verhältnis mit dem Exponenten 0,3 (§ 5 Abs. 1 NGrStG). Das Landesamt für Steuern Niedersachsen erklärt die Wirkung an einem Beispiel: Liegt der Bodenrichtwert doppelt so hoch wie der Gemeindedurchschnitt, ergibt das keinen doppelten Betrag, sondern einen Zuschlag von rund 20 Prozent, einen Lage-Faktor von etwa 1,2. Die Lage verschiebt das Ergebnis, sie verdoppelt es nicht.
Ein Hinweis, der oft untergeht: Die Bodenrichtwerte, mit denen die Grundsteuer rechnet, sind nach amtlicher Auskunft ausdrücklich nicht deckungsgleich mit den Bodenrichtwerten der Verkehrswertermittlung, um die es in unserem Ratgeber zum Bodenrichtwert geht. Gleicher Name, anderer Zweck. Schritt drei ist dann die Steuermesszahl: grundsätzlich 100 Prozent, für Wohnflächen ermäßigt auf 70 Prozent (§ 6 Abs. 1 NGrStG). Heraus kommt der Grundsteuermessbetrag, noch nicht die Steuer.
Die Hebesätze der sieben Kommunen
Aus dem Messbetrag wird die Steuer erst durch den Hebesatz: Messbetrag mal Hebesatz ergibt die Grundsteuer B als Jahresbetrag (§ 2 Abs. 1 NGrStG, § 25 GrStG). Ein Hebesatz von 455 von Hundert bedeutet also das 4,55-Fache des Messbetrags. Beschlossen wird er von jeder Kommune selbst; soll der Beschluss für das ganze laufende Jahr gelten, muss er bis zum 30. Juni gefasst sein (§ 25 Abs. 3 GrStG).
Im Landkreis Peine lauten die Grundsteuer-B-Hebesätze nach den jeweils jüngsten Beschlüssen, die wir gefunden haben (Recherchestand 8. Oktober 2026), geordnet vom niedrigsten zum höchsten:
Vechelde: 430 v. H., Hebesatzsatzung, Ratsbeschluss vom 16.12.2024
Peine: 455 v. H., Änderung der Hebesatzsatzung, Ratsbeschluss vom 19.12.2024
Edemissen: 490 v. H., Haushaltssatzung 2025, Ratsbeschluss vom 16.12.2024
Wendeburg: 490 v. H., Haushaltssatzung 2026, Ratsbeschluss vom 09.12.2025
Hohenhameln: 527 v. H., Hebesatzsatzung, Ratsbeschluss vom 26.09.2024; für 2026 bestätigt in der Haushaltssatzung 2026 vom 18.12.2025
Ilsede: 528 v. H., Hebesatzsatzung, Ratsbeschluss vom 19.12.2024
Lengede: 540 v. H., Hebesatzsatzung, Ratsbeschluss vom 10.12.2024; für 2026 bestätigt im Doppelhaushalt 2025/2026
Belegt ist jeder Wert aus den amtlichen Unterlagen der Kommune selbst (aus der Hebesatz- oder Haushaltssatzung oder der zugehörigen Ratsvorlage, bei Lengede zusätzlich von der Gemeindeseite), nicht aus einem Portal. Für 2026 bestätigen die Unterlagen von Vechelde, Ilsede, Wendeburg, Hohenhameln und Lengede diese Sätze. In Peine gilt die geänderte Satzung seit 2025 ohne Befristung fort. Für Edemissen haben wir den Beschluss für 2026 noch nicht im Original gesehen; dort steht deshalb der Satz aus der Haushaltssatzung 2025. Maßgeblich für Ihre Steuer ist der Bescheid Ihrer Gemeinde.
Die Spanne reicht damit von 430 bis 540 von Hundert, 110 Punkte Unterschied auf demselben Landkreisgebiet. Bei gleichem Messbetrag ergibt der Satz in Lengede rechnerisch rund 26 Prozent mehr Grundsteuer als der in Vechelde. Vergleichbar ist dabei nur der Satz, nicht die fertige Steuer: Flächen und Lage-Faktor unterscheiden sich von Grundstück zu Grundstück.
Was der Wechsel zum 1. Januar 2025 verändert hat
Zur Umstellung musste jede Kommune einen aufkommensneutralen Hebesatz veröffentlichen (§ 7 Abs. 2 NGrStG): den Satz, bei dem sie nach dem neuen Modell in Summe genauso viel einnimmt wie vorher. Aufkommensneutral heißt dabei ausdrücklich nur „in Summe". Innerhalb der Gemeinde wird die Last neu verteilt.
Was die Räte daraus gemacht haben, fällt im Landkreis unterschiedlich aus. Peine hat den neutralen Satz bewusst überschritten: 435 v. H. wären es gewesen, beschlossen wurden 455 v. H. Die 20 Punkte sind die Gegenfinanzierung dafür, dass die Stadt zugleich die Straßenausbaubeiträge abgeschafft hat; vorausgegangen war eine Bürgerbefragung vom 2. bis 23. September 2024, in der 69,61 Prozent dafür stimmten (Presseinformation der Stadt Peine vom 7. Januar 2025). Hohenhameln liegt mit 527 v. H. exakt auf dem neutralen Wert. Ilsede (528 statt 501), Edemissen (490 statt 477) und Lengede (540 statt 593) haben ihre bisherigen Sätze unverändert gelassen; in Lengede hätte Aufkommensneutralität rechnerisch sogar eine Erhöhung bedeutet. Für Vechelde und Wendeburg war uns die Bekanntmachung des neutralen Satzes nicht zugänglich; dort nennen wir deshalb nur den beschlossenen Hebesatz und keinen Vergleich.
Die Frage, die dabei jeden zuerst umtreibt (zahle ich nun mehr oder weniger?), lässt sich seriös nicht pauschal beantworten. Das niedersächsische Finanzministerium sagt dazu nur, es komme zu Änderungen der Steuerlast nach oben und unten, „was auch so sein muss". Eine Evaluierung des Gesetzes ist zum 31. Dezember 2027 vorgesehen (§ 14 NGrStG). Bis dahin ist der verlässlichste Vergleich Ihr eigener: der letzte Bescheid vor der Umstellung neben dem ersten danach.
Der Stichtag 1. Januar und was beim Verkauf gilt
Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und entsteht mit dessen Beginn (§ 9 GrStG). Stichtag ist der 1. Januar. Was danach im Jahr geschieht (Verkauf, Erbfall, Auszug), ändert an der Steuer für dieses Jahr nichts mehr.
Verkaufen Sie im laufenden Jahr, bleiben Sie gegenüber der Gemeinde Schuldner für das ganze Jahr (§ 10 Abs. 1 GrStG); auf den Käufer wechselt die Zurechnung erst zum 1. Januar des Folgejahres. Üblich ist deshalb ein anteiliger Ausgleich im Kaufvertrag, mit dem der Käufer die Grundsteuer ab dem Übergang trägt. Das ist eine Abrede zwischen den Vertragsparteien und keine Pflicht gegenüber der Gemeinde. Steht dazu nichts im Vertrag, bleibt es bei der gesetzlichen Lage. Prüfen Sie den Punkt vor dem Notartermin, nicht danach.
Praktisch gehört der letzte Grundsteuerbescheid ohnehin zu den Verkaufsunterlagen: Kaufinteressenten fragen nach den laufenden Kosten, und dieser Posten lässt sich mit einem Blatt Papier belegen.
Im Erbfall gilt etwas anderes als beim Verkauf
Erben treten kraft Gesetzes in die Rechtsstellung der verstorbenen Person ein (§ 1922 BGB); für Steuerschulden ordnet das die Abgabenordnung ausdrücklich an (§ 45 Abs. 1 AO). Anders als ein Käufer übernehmen sie also sofort. Für das laufende Jahr war die Grundsteuer bereits beim Erblasser entstanden; die Erben führen diese Schuld ab dem Todestag als Rechtsnachfolger fort. Eigene Steuerschuldner nach § 10 Abs. 1 GrStG werden sie erst zum 1. Januar des Folgejahres.
Sind mehrere Erben da, haften sie für die Steuer des Todesjahres als Gesamtschuldner (§ 45 Abs. 2 AO, § 2058 BGB); ab der Zurechnung auf die Erbengemeinschaft folgt dasselbe aus § 10 Abs. 2 GrStG. Die Gemeinde kann sich dann an jeden von ihnen halten. Wer den Betrag am Ende trägt, klärt die Erbengemeinschaft unter sich. Legen Sie deshalb früh fest, wer die laufenden Kosten des Hauses vorstreckt und wie später abgerechnet wird.
Leerstand befreit nicht
Ein leerstehendes Haus kostet weiter Grundsteuer. Nach dem Landesamt für Steuern Niedersachsen ist es grundsätzlich ohne Bedeutung, wie hoch der Ertrag eines Grundstücks ist, ob es vermietet ist oder leer steht. Die Steuer knüpft an das Grundstück an, nicht an den Ertrag, den es abwirft.
Einen Erlass gibt es nur in engen Grenzen (§ 34 GrStG) und nur auf Antrag bis zum 31. März des Folgejahres (§ 35 Abs. 2 GrStG): Der Ertrag muss um mehr als die Hälfte gemindert sein, und der Eigentümer darf die Minderung nicht zu vertreten haben. Bei einem selbst genutzten oder leerstehenden Ein- oder Zweifamilienhaus führt das in aller Regel zu keinem Erlass, und zwar aus zwei Gründen. Wer die Räume nicht aktiv und zu marktüblichen Bedingungen zur Vermietung anbietet, hat den Leerstand grundsätzlich selbst zu vertreten. Und bei Eigennutzung wird eine fiktive ortsübliche Miete angesetzt, sodass rechnerisch gar keine Minderung entsteht.
Für Erben heißt das: Während der Erbschein läuft, das Grundbuch berichtigt wird oder sich die Geschwister sortieren, zahlt der Nachlass weiter Grundsteuer, ein Posten, der in der Rechnung „erst einmal abwarten" gern fehlt.