Verkaufen und trotzdem wohnen bleiben: die Modelle im Vergleich

Die Ausgangslage: viel Vermögen, wenig Geld

Viele Eigentümer im Landkreis Peine haben ihr Haus vor Jahrzehnten gebaut und längst abbezahlt. Heute leben sie von einer Rente, die für Heizung, Instandhaltung und ein wenig Freiheit nicht mehr reicht. Das Vermögen steckt in den Wänden. Die Frage ist, wie man es nutzbar macht, ohne das Zuhause aufzugeben.

Dafür gibt es im Kern sechs Wege: den Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch, den Verkauf mit Rückmiete, die Leibrente, den Teilverkauf, die Umkehrhypothek und den vollständigen Verkauf mit anschließendem Umzug in eine kleinere Wohnung. Der letzte ist der einfachste und oft der wirtschaftlich beste; er ist aber nicht das, was jemand sucht, der bleiben will. Deshalb geht es im Folgenden um die anderen fünf.

Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Sie verkaufen das Haus, lassen sich aber im Grundbuch ein lebenslanges Recht eintragen, darin zu wohnen. Beim Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) dürfen Sie das Haus selbst nutzen; beim Nießbrauch (§ 1030 BGB) dürfen Sie es außerdem vermieten und die Miete behalten, was wichtig wird, falls Sie später doch ins Pflegeheim ziehen. Der Käufer zahlt entsprechend weniger: Der Wert des Rechts, berechnet aus Ihrer statistischen Lebenserwartung und dem Mietwert des Hauses, wird vom Kaufpreis abgezogen.

Das Modell ist rechtlich klar, notariell beurkundet und im Grundbuch gesichert, auch gegen einen Weiterverkauf. In einer Zwangsversteigerung kann es erlöschen, wenn eine Grundschuld im Rang davor steht und aus ihr versteigert wird (§§ 52, 91 ZVG). Deshalb gehört es in den ersten Rang, vor die Finanzierungsgrundschuld des Käufers. Sein Nachteil ist der Käuferkreis: Wer ein Haus kauft, in dem er auf unbestimmte Zeit nicht wohnen kann, kauft als Kapitalanlage oder innerhalb der Familie. Wer selbst einziehen will, scheidet aus. Der Abschlag am Preis kann deshalb größer ausfallen als der rechnerische Wert des Wohnrechts.

Verbreitet ist dieses Modell vor allem innerhalb der Familie: Die Eltern übertragen das Haus an ein Kind und behalten den Nießbrauch. Das ist weniger ein Verkauf als eine vorweggenommene Erbfolge, mit eigenen steuerlichen und sozialrechtlichen Folgen. Die Zehnjahresfrist bei einer späteren Pflegebedürftigkeit gehört dazu. Hier gehört die Steuerberatung an den Tisch, bevor ein Notartermin vereinbart wird.

Verkauf mit Rückmiete

Sie verkaufen das Haus und schließen mit dem Käufer zugleich einen Mietvertrag. Ab dann sind Sie Mieter, mit dem gesetzlichen Kündigungsschutz. Kündigen darf der neue Eigentümer grundsätzlich nur mit berechtigtem Interesse, vor allem wegen Eigenbedarfs für sich oder seine Familie (§ 573 BGB). Wohnt der Käufer selbst im selben Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er auch ohne einen solchen Grund kündigen, mit drei Monaten längerer Frist (§ 573a BGB). Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf Jahren seit Beginn der Überlassung auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c BGB); ob Ihre Jahre als Eigentümer dabei mitzählen, ist offen. Wäre der Auszug für Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte, können Sie widersprechen (§ 574 BGB). Hohes Alter und lange Wohndauer allein reichen dafür aber nicht automatisch. Es kommt darauf an, wie sich der Umzug auf Sie konkret auswirkt; eine Krankheit kann den Ausschlag geben (BGH, 22.05.2019 – VIII ZR 180/18).

Verlassen Sie sich deshalb nicht auf das Gesetz allein. Sie können mit dem Käufer vereinbaren, dass er nicht ordentlich kündigt, auch nicht wegen Eigenbedarfs, wenn gewünscht auf Lebenszeit. Das muss einzeln ausgehandelt sein, nicht vorgedruckt (BGH, 08.05.2018 – VIII ZR 200/17), und der Mietvertrag gehört vollständig in Schriftform (§ 550 BGB). Verkauft der Käufer später weiter, tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein, in der Regel samt Verzicht (§ 566 BGB). Zusätzlich lässt sich der Verzicht im Kaufvertrag festschreiben (BGH, 14.11.2018 – VIII ZR 109/18).

Eine Lücke bleibt: die Zwangsversteigerung. Wer das Haus ersteigert, ist in der Regel nicht an den Verzicht gebunden (§ 57a ZVG; BGH, 15.09.2021 – VIII ZR 76/20). Er braucht weiter einen Kündigungsgrund, und Sie können Härte geltend machen; die Frist beträgt dann aber drei Monate. Ein Wohnungsrecht im Grundbuch ist in diesem Fall nur sicher, wenn es im Rang vor der Grundschuld steht, aus der versteigert wird; sonst erlischt es, und es bleibt allenfalls ein Anspruch auf Wertersatz aus dem Erlös, soweit dieser reicht (§§ 52, 91, 92 ZVG).

Die Miete vereinbaren Sie frei. Eine Mietpreisbremse gilt im Landkreis Peine nicht; die Niedersächsische Mieterschutzverordnung, verlängert bis Ende 2029, nennt keine der sieben Kommunen. Später darf die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete steigen, um höchstens 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 BGB), oder Sie vereinbaren feste Stufen (§ 557a BGB) oder eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB). Lassen Sie Miet- und Kaufvertrag vor der Unterschrift vom Notar und von einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht prüfen.

Die Leibrente

Bei der Immobilien-Leibrente verkaufen Sie das Haus gegen eine monatliche Rente auf Lebenszeit statt gegen einen Einmalbetrag, meist kombiniert mit einem Wohnrecht (§§ 759 ff. BGB). Der Käufer trägt das Risiko, dass Sie länger leben als statistisch erwartet, und lässt sich das bezahlen: Die Summe der Renten liegt bei durchschnittlicher Lebenserwartung deutlich unter dem Verkehrswert.

Prüfen Sie bei jedem Angebot drei Punkte: Ist die Rente im Grundbuch als Reallast gesichert, sodass sie auch bei einem Weiterverkauf weiterläuft, und steht sie im Rang vor den Grundschulden des Käufers? Ist sie an die Inflation gekoppelt? Und gibt es eine Mindestlaufzeit, von der Ihre Erben profitieren, wenn die Rente nur wenige Jahre lang gezahlt wurde? Ohne diese drei Sicherungen ist die Leibrente ein Risiko, das Sie tragen, nicht der Käufer.

Der Teilverkauf und worauf Verbraucherschützer hinweisen

Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihres Hauses, häufig bis zur Hälfte, an ein Unternehmen und zahlen für die Nutzung des verkauften Anteils ein monatliches Nutzungsentgelt, wirtschaftlich eine Miete für einen Teil des eigenen Hauses. Sie bleiben im Grundbuch, das Unternehmen wird Miteigentümer und lässt für Sie ein Nießbrauchrecht eintragen. Beim späteren Gesamtverkauf oder im Erbfall wird das Haus verkauft und der Erlös aufgeteilt; das Unternehmen verlangt dafür ein Durchführungsentgelt, meist einige Prozent des Verkaufspreises.

Die Verbraucherzentralen und die Finanzaufsicht BaFin weisen auf die Kostenstruktur dieses Modells hin (BaFin, Verbraucherinformation zum Immobilien-Teilverkauf, 2023). Das Nutzungsentgelt ist in aller Regel variabel und kann steigen. Das Durchführungsentgelt fällt zusätzlich an. Instandhaltung und Grundsteuer tragen Sie meist weiter allein. Und viele Verträge garantieren dem Unternehmen beim Gesamtverkauf einen Mindesterlös. Das Risiko fallender Preise liegt damit bei Ihnen. Rechnet man Nutzungsentgelt und Durchführungsentgelt über zehn oder fünfzehn Jahre zusammen, ist der Teilverkauf häufig die teuerste der hier beschriebenen Lösungen.

Das heißt nicht, dass er nie passt. Wer keine Bankfinanzierung mehr bekommt, den Verkauf mit Wohnrecht nicht möchte und Liquidität braucht, findet hier einen Weg. Aber es ist ein Finanzprodukt, kein Immobiliengeschäft, und es sollte wie ein Finanzprodukt geprüft werden: mit dem vollständigen Vertrag, einer unabhängigen Beratung und einer eigenen, vom Anbieter unabhängigen Vorstellung vom Wert des Hauses, denn davon hängt ab, wie viel Sie für Ihren halben Anteil bekommen.

Die Umkehrhypothek, selten angeboten

Bei der Umkehrhypothek beleihen Sie das Haus bei einer Bank und erhalten den Kredit als Einmalbetrag oder Rente ausgezahlt; Zinsen und Tilgung werden gestundet und erst beim Verkauf oder aus dem Nachlass beglichen. Sie bleiben Eigentümer. In Deutschland bieten nur wenige Institute dieses Modell an, die Zinsen sind vergleichsweise hoch, und die auszahlbare Summe liegt wegen der Zinsstundung deutlich unter dem Beleihungswert. Für viele ist es die Notlösung, wenn die anderen Wege ausscheiden.

Was wir tun und was nicht

Jedes dieser Modelle (Wohnrecht, Rückmiete, Leibrente, Teilverkauf) rechnet mit dem heutigen Wert Ihres Hauses. Wer diesen Wert nur vom Anbieter kennt, verhandelt aus der schwächeren Position. Hier setzen wir an: Wir sagen Ihnen, was Ihr Haus heute wert ist, aus eigener Anschauung, nicht aus dem Angebot eines Anbieters. Leibrente, Teilverkauf und Umkehrhypothek bieten wir nicht an, und zu Finanzprodukten beraten wir nicht.

Manchmal ist der einfachste Weg der beste: verkaufen, kleiner wohnen, das Geld auf dem Konto haben. Wie das im Landkreis Peine praktisch geht, lesen Sie unter „Altersgerecht umziehen" am Ende dieser Seite.