Mit Mieter im Haus
Vermietete Immobilie verkaufen
Ein laufendes Mietverhältnis ist kein Hindernis. Es verändert nur, wer als Käufer infrage kommt. Wir sagen Ihnen, was das für Ihren Preis bedeutet.
Kauf bricht nicht Miete
Der wichtigste Grundsatz steht in § 566 BGB: Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Vertrag läuft unverändert weiter, mit denselben Konditionen und derselben Kaution. Nur der Vermieter ist ein anderer.
Sie müssen dem Mieter also nicht kündigen, um verkaufen zu können, und Sie brauchen seine Zustimmung nicht. Was Sie brauchen, ist seine Mitwirkung bei Besichtigungen, und die bekommen Sie am ehesten durch frühe, offene Information statt durch eine Ankündigung, die er dem Aushang entnimmt.
Vermietet oder frei: zwei verschiedene Märkte
Vermietet verkauft
Käufer sind Kapitalanleger. Sie rechnen über die Rendite: Jahresnettomiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Eine Immobilie mit langjährig niedriger Bestandsmiete rechnet sich für sie schlechter, und das drückt den Preis, unabhängig vom Zustand.
Dafür entfällt jedes Leerstandsrisiko, und der Verkauf ist ohne Rücksicht auf Kündigungsfristen sofort möglich.
Frei verkauft
Zusätzlich zu den Anlegern kommen Selbstnutzer infrage. Sie schauen weniger auf die Rendite als auf Zustand und Grundriss. Der Käuferkreis wird größer.
Der Weg dorthin führt aber über eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses. Das kostet Zeit, ist an gesetzliche Voraussetzungen gebunden und im Ausgang nicht garantiert.
Welcher Weg sich für Sie rechnet, hängt an konkreten Zahlen: aktuelle Miete, ortsübliche Vergleichsmiete, Restlaufzeit und Objektart. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor Sie entscheiden, statt Ihnen eine Pauschale zu nennen, die auf Ihren Fall nicht passt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete in Peine
Für die Stadt Peine gibt es einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Er weist aus, welche Nettokaltmiete hier für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist, und damit den Maßstab, an dem ein Kapitalanleger Ihre laufende Miete misst.
Wohnung im Mehrfamilienhaus · Stadt Peine
5,84 – 9,30 €/m²
Kleinster und größter Mittelwert der Tabelle. Welches Feld für Ihre Wohnung gilt, hängt an Wohnfläche und Baujahr. Eine einzige Miete „für Peine" gibt es nicht.
Ein- oder Zweifamilienhaus · Stadt Peine
6,87 – 10,33 €/m²
Diese Spanne haben wir aus dem Mietspiegel errechnet: Für Ein- und Zweifamilienhäuser einschließlich Reihenhäusern sieht er einen Zuschlag von 1,03 €/m² auf den Tabellenwert vor. Für eine Doppelhaushälfte regelt er das nicht; ob der Zuschlag dort gilt, ist offen.
Beide Spannen sind ein Anhaltspunkt und keine Wertermittlung. Was für Ihre Immobilie gilt, hängt an Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Zustand.
Wichtiger als die Höhe ist, was in diese Zahlen einfließt: ausschließlich Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Eine Bestandsmiete, die seit fünfzehn Jahren unverändert läuft, steckt darin nicht. Genau das macht den Mietspiegel für Sie nützlich: Er beziffert den Abstand zwischen dem, was Ihr Mieter zahlt, und dem, was in Peine gerade vereinbart wird. Über diesen Abstand rechnet ein Anleger seinen Preis. Wir sehen ihn uns mit Ihnen an, bevor Sie über einen Preis entscheiden.
Wofür der Mietspiegel nicht gilt. Er deckt Stadt Peine einschließlich ihrer Ortschaften ab, mehr nicht. Für Edemissen, Ilsede, Vechelde, Wendeburg, Lengede und Hohenhameln gibt es keinen Mietspiegel. Dort lässt sich die ortsübliche Miete nicht belegen, und Mieten aus Online-Inseraten sind kein verlässlicher Ersatz. Vorausgesetzt sind WC innerhalb der Wohnung, Bad oder Dusche und eine Sammelheizung, etwa eine Zentral- oder Etagenheizung. Fehlt eines davon, greift der Mietspiegel nicht. Ausgenommen sind außerdem Substandard, geförderter Wohnungsbau, verbilligte Werkswohnungen, Wohnheime, gewerblich genutzte und möblierte Wohnungen sowie Appartements, Maisonette und Penthouse. Nach Wohnlage unterscheidet er nicht, weil sich die Mieten innerhalb von Peine dafür nicht ausreichend unterschieden. Für Kaufpreise lässt sich daraus nichts ableiten. Und zu jedem Tabellenfeld gehört neben dem Mittelwert eine Spanne, die den Großteil der dort erhobenen Mieten umfasst.
Quelle: Stadt Peine, Mietspiegel 2026 (Fortschreibung) — qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Erhebungsstichtag 1.10.2023, gültig von 1.3.2026 bis 28.2.2028. Die Fassung 2026 ist keine Neuerhebung, sondern eine Indexfortschreibung um 4,41 Prozent, Verbraucherpreisindex Oktober 2023 bis Oktober 2025. Deshalb liegt der Stichtag vor dem Beginn der Geltung. Abgerufen am 17.9.2026.
Worauf Sie rechtlich achten sollten
Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB). Es entsteht, wenn an vermieteten Wohnräumen erstmals Wohnungseigentum begründet und die Wohnung anschließend verkauft wird. Der Mieter kann dann zu den Bedingungen des Kaufvertrags selbst eintreten. Wird er nicht ordnungsgemäß unterrichtet, drohen Schadensersatzansprüche.
Sperrfrist nach Umwandlung (§ 577a BGB). Wurde eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt, kann der Erwerber wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf einer Sperrfrist kündigen. Sie beträgt mindestens drei Jahre und kann durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.
Kaution und Nebenkosten. Die Kaution geht auf den Erwerber über; die Abrechnung der Betriebskosten für das laufende Jahr sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein. Ungeklärte Nebenkostenabrechnungen sind ein häufiger Streitpunkt nach dem Verkauf.
Steuerlich. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann auf den Gewinn Steuer anfallen. Die Abschreibungen, die Sie während der Vermietung steuerlich geltend gemacht haben, werden dabei vom damaligen Kaufpreis abgezogen. Der steuerpflichtige Gewinn fällt dadurch höher aus. Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift hier nicht.
Diese Informationen sind allgemeine Hinweise und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an eine Notarin, einen Rechtsanwalt oder Ihre Steuerberatung.
So gehen wir vor
Wir sehen uns die Immobilie an und prüfen die Mietsituation: Vertragslage, Miethöhe im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Laufzeiten. Daraus ergibt sich, ob Ihre Immobilie eher Anleger oder Selbstnutzer anspricht, und damit, wo und wie sie beworben werden muss.
Besichtigungen stimmen wir so ab, dass Ihr Mietverhältnis nicht belastet wird. Das ist keine Nebensache: Ein kooperativer Mieter beschleunigt den Verkauf spürbar, ein verärgerter kann ihn über Monate blockieren.
Worauf Sie sich verlassen können
Das gilt für jedes Gespräch mit uns — ob daraus ein Verkauf wird oder nicht.
Erst reden, dann entscheiden
Am Anfang steht ein Gespräch. Sie entscheiden danach, ob überhaupt etwas weitergehen soll.
Ehrliche Einschätzung
Wir nennen Ihnen den Wert, den wir für realistisch halten, auch wenn er unter Ihrer Erwartung liegt.
Ihre Angaben bleiben vertraulich
Wir nutzen Ihre Angaben nur für Ihr Anliegen und nie zu Werbezwecken Dritter. Sie können jederzeit widersprechen.
Aus dem Landkreis Peine
Wir arbeiten nur hier und kennen die Ortsteile.
Fragen zum Verkauf mit Mieter
Muss ich dem Mieter kündigen, bevor ich verkaufe?
Nein. Ein bestehendes Mietverhältnis steht dem Verkauf nicht entgegen. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den laufenden Mietvertrag ein: „Kauf bricht nicht Miete". Der Mietvertrag läuft also unverändert weiter, nur mit einem neuen Vermieter.
Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung?
Das hängt vom Käuferkreis ab. Vermietet spricht die Immobilie Kapitalanleger an, die über die Rendite rechnen; frei kommen zusätzlich Selbstnutzer infrage, der Käuferkreis ist also größer. Einordnen lässt sich zumindest die Miete: Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Peine weist für Wohnungen im Mehrfamilienhaus Mittelwerte zwischen 5,84 und 9,30 € pro Quadratmeter Nettokaltmiete aus, erhoben zum 1.10.2023, seither indexfortgeschrieben und gültig bis 28.2.2028. Liegt Ihre Bestandsmiete darunter, ist das die Stelle, an der ein Anleger rechnet. Wie groß der Abstand beim Preis ausfällt, hängt zusätzlich an Restlaufzeit und Objektart. Das rechnen wir für Ihren Fall durch, statt eine Pauschale zu nennen.
Was ist das Vorkaufsrecht des Mieters?
Es entsteht nach § 577 BGB, wenn an vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum begründet wird und die Wohnung dann verkauft wird. Es gilt beim ersten Verkauf nach der Umwandlung, auch wenn diese lange zurückliegt, sofern Ihr Mieter schon vorher dort wohnte. Dann darf er zu den Bedingungen des Kaufvertrags selbst eintreten. Beim Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts greift es nicht.
Kann der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?
Grundsätzlich ja, unter den Voraussetzungen des § 573 BGB und mit den gesetzlichen Fristen. Bei einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt zusätzlich eine Sperrfrist nach § 577a BGB, die je nach Landesverordnung mehrere Jahre betragen kann. Das ist für Käufer ein wesentlicher Punkt und deshalb auch für Ihren Preis.
Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?
Eine Zustimmung des Mieters brauchen Sie nicht. Für Besichtigungen sind Sie aber auf seine Mitwirkung angewiesen, und die bekommen Sie am ehesten, wenn Sie früh und offen informieren. Ein Mieter, der sich übergangen fühlt, kann einen Verkauf erheblich erschweren.
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