Wer darf überhaupt entscheiden?
Die erste Frage ist nicht, ob das Haus verkauft wird, sondern wer darüber entscheiden darf. Solange der Eigentümer geschäftsfähig ist, entscheidet er selbst, auch aus dem Pflegeheim heraus. Eine Demenz nimmt die Geschäftsfähigkeit nicht automatisch; entscheidend ist, ob die Person die Bedeutung eines Verkaufs noch erfassen kann. Im Zweifel klärt das die Notarin oder der Notar beim Termin.
Liegt eine Vorsorgevollmacht vor, kann die bevollmächtigte Person handeln, aber nur, wenn die Vollmacht den Verkauf von Grundbesitz ausdrücklich erfasst und die Unterschrift öffentlich beglaubigt ist (durch einen Notar oder die Betreuungsbehörde) oder die Vollmacht notariell beurkundet wurde. Eine nur privat unterschriebene Vollmacht, wie sie viele Vordrucke vorsehen, reicht für das Grundbuch nicht aus (§ 29 GBO). Haben Sie eine solche Vollmacht, lassen Sie sie deshalb früh prüfen, solange Ihr Angehöriger die Unterschrift noch beglaubigen lassen oder die Vollmacht erneuern kann.
Gibt es keine Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht auf Antrag einen Betreuer, häufig ein Kind. Der Betreuer darf über das Haus nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts verfügen (§ 1850 Nr. 1 BGB). Das Gericht prüft, ob der Verkauf im Interesse des Betreuten liegt, und verlangt dafür regelmäßig einen Nachweis des Wertes. Rechnen Sie für dieses Verfahren mit mehreren Wochen, die in jeden Zeitplan gehören.
Was das Sozialamt darf und was geschützt ist
Reichen Rente, Pflegeversicherung und Ersparnisse nicht für den Eigenanteil im Heim, springt die Hilfe zur Pflege nach dem SGB XII ein. Träger ist der Landkreis Peine. Bevor er zahlt, prüft er das Vermögen der pflegebedürftigen Person, und dazu gehört das Haus.
Geschützt ist ein angemessenes Hausgrundstück, solange es von der pflegebedürftigen Person selbst, ihrem Ehe- oder Lebenspartner oder einem minderjährigen Kind bewohnt wird (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Zieht ein Ehepartner ins Heim und der andere bleibt im Haus, bleibt das Haus also außen vor. Steht es dagegen leer oder wird von erwachsenen Kindern genutzt, gilt es als verwertbares Vermögen. Vom Barvermögen bleiben derzeit 10.000 Euro je Person unangetastet (§ 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII mit Durchführungsverordnung, Stand 2026).
Verwertbar heißt allerdings nicht, dass sofort verkauft werden muss. Ist ein Verkauf im Moment unwirtschaftlich oder wäre er eine besondere Härte, kann der Sozialhilfeträger die Leistung als Darlehen gewähren und sich durch eine Grundschuld absichern (§ 91 SGB XII). Der Verkauf wird dann nachgeholt oder aus dem Nachlass erstattet. Ob diese Lösung in Ihrem Fall infrage kommt, klären Sie mit dem Sozialamt und einer Rechtsberatung. Was wir beitragen können, ist der belastbare Wert, ohne den weder Sie noch das Amt rechnen können.
Eine Frage stellt niemand gern, sie gehört aber in die Planung: Was gilt nach dem Tod? Der Schutz als Schonvermögen gilt der pflegebedürftigen Person zu Lebzeiten. Dass das Haus geschützt war, ist für die Erben keine besondere Härte, die sie vom Kostenersatz befreit, auch wenn sie selbst darin wohnen wollen (BSG, Urteil vom 27.02.2019 – B 8 SO 15/17 R). Die Erben können verpflichtet sein, die Kosten der Sozialhilfe aus den letzten zehn Jahren vor dem Tod zu ersetzen, etwa der Hilfe zur Pflege (§ 102 SGB XII). Die Grundsicherung im Alter fällt nicht darunter. Die Haftung ist auf den Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Todes begrenzt.
Kosten bis zum Dreifachen des Grundbetrags nach § 85 Abs. 1 SGB XII werden nicht ersetzt, und ein Nachlass unter diesem Betrag wird nicht herangezogen. 2026 sind das rechnerisch 3.378 Euro: dreimal das Doppelte der Regelbedarfsstufe 1 von 563 Euro (Anlage zu § 28 SGB XII). Haben Sie als Ehe- oder Lebenspartner oder als Verwandter mit der pflegebedürftigen Person bis zu ihrem Tod nicht nur vorübergehend zusammengelebt und sie gepflegt, wird ein Nachlass unter 15.340 Euro nicht herangezogen. Daneben kann eine besondere Härte im Einzelfall den Ersatz ausschließen. Der Anspruch erlischt drei Jahre nach dem Tod. Ob und in welcher Höhe er Sie betrifft, klärt eine Rechtsberatung.
Ein häufiges Missverständnis betrifft die Kinder: Der Elternunterhalt greift seit 2020 erst ab einem Jahresbruttoeinkommen von mehr als 100.000 Euro je Kind (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Unterhalb dieser Grenze nimmt das Sozialamt Kinder für die Heimkosten nicht in Anspruch, wohl aber das Vermögen der Eltern, und damit das Haus.
Wenn das Haus schon übertragen wurde
Viele Familien haben das Haus Jahre zuvor auf die Kinder übertragen, oft gegen ein Wohnrecht. Das schützt nicht so zuverlässig, wie häufig angenommen: Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig, kann er die Schenkung zurückfordern (§ 528 BGB). Diesen Anspruch kann der Sozialhilfeträger auf sich übertragen und dann selbst von den Kindern einfordern. Die Zehnjahresfrist beginnt, sobald der Antrag auf Umschreibung beim Grundbuchamt eingeht (§ 529 BGB; BGH, Urteil vom 19.07.2011 – X ZR 140/10).
Ist die Frist abgelaufen, bleibt die Schenkung unangetastet. Ist sie noch nicht abgelaufen, muss das Haus nicht zwingend zurückgegeben werden; in der Praxis wird meist der Wert des Geschenkten in Geld gefordert, soweit er zur Deckung der Heimkosten nötig ist. Wer in dieser Lage verkauft, sollte deshalb vorher klären, welcher Teil des Erlöses wem zusteht. Ein neutraler Wert ist dafür die Grundlage. Sonst streiten Familie und Amt über zwei verschiedene Zahlen.
Leerstand, Vermietung oder Verkauf?
Drei Wege stehen offen, und keiner ist immer richtig. Das Haus zu halten kostet laufend: Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Grundgebühren, im Winter die Frostsicherung, dazu der schleichende Wertverlust eines unbewohnten Gebäudes. Viele Versicherer schränken den Schutz bei längerem Leerstand ein oder verlangen eine Meldung. Das ist die erste Frage, die Sie klären sollten, wenn das Haus länger als ein paar Wochen leer steht.
Vermieten erhält den Wert und bringt Einnahmen, die auf die Heimkosten angerechnet werden. Es bindet aber Zeit, die pflegende Angehörige selten haben, und ein vermietetes Haus erzielt beim späteren Verkauf in der Regel weniger als ein freies. Im Landkreis Peine kommt hinzu, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen in den Ein- und Zweifamilienhaus-Gemeinden außerhalb der Kernstadt begrenzt ist.
Der Verkauf bringt den Wert in Geld und beendet die laufenden Kosten. Er ist meist der wirtschaftlich klarste Weg, aber nicht, wenn er unter Zeitdruck stattfindet. Merken Käufer, dass ein Haus schnell verkauft werden muss, drücken sie den Preis. Unser Rat lautet deshalb: früh sprechen, in Ruhe vorbereiten, dann ohne Eile vermarkten. Lassen sich die Heimkosten der ersten Monate aus Ersparnissen decken, gewinnen Sie diese Zeit. Ein zu niedriger Verkaufspreis dagegen lässt sich nicht mehr korrigieren.
Was im Landkreis Peine dazukommt
Die meisten Häuser, um die es in dieser Lage geht, stehen in den Gemeinden und Ortschaften: in Edemissen, Hohenhameln, Lengede, Ilsede und den Dörfern rund um Vechelde und Wendeburg. Sie sind oft groß, seit Jahrzehnten von denselben Menschen bewohnt und energetisch auf dem Stand ihres Baujahrs. Für genau diese Häuser gibt es Käufer: Menschen, die Platz suchen und bereit sind zu sanieren. Sie erreichen diese Käufer mit einer ehrlichen Beschreibung des Zustands und einem Preis, der sie nicht abschreckt.
Betreuungssachen für Peine, Edemissen, Hohenhameln, Ilsede und Lengede verhandelt das Betreuungsgericht beim Amtsgericht Peine, für Vechelde und Wendeburg das Amtsgericht Braunschweig. Für das Grundbuchamt gilt dieselbe Teilung. Dort zählt allerdings die Lage des Grundstücks, nicht der Wohnort. Das Grundbuchamt in Peine ist nur von Montag bis Donnerstag vormittags telefonisch erreichbar. Wer einen Betreuer bestellen lassen oder eine Genehmigung einholen muss, sollte das früh anstoßen: Das Verfahren dauert, und in dieser Zeit steht der Verkauf still.
Was sich rund um den Verkauf organisieren lässt, übernehmen wir auf Wunsch: Unterlagen und Energieausweis beschaffen, die Räumung organisieren, den Termin vor Ort so legen, dass niemand zwischen Heim und Elternhaus pendeln muss. Sie sollen sich um den Menschen kümmern können, nicht um das Haus.