Wann der Energieausweis Pflicht ist
Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, muss einen gültigen Energieausweis vorlegen. Das regelt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) in den §§ 80 ff. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig; danach braucht es einen neuen.
Entscheidend ist der Zeitpunkt: Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis unaufgefordert vorzulegen, und nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer ihn unverzüglich (§ 80 Abs. 4 GModG). Liegt er schon vor, wenn die Anzeige veröffentlicht wird, gehören seine Kennwerte in die Anzeige (§ 87 GModG).
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre. Er ist günstiger, sagt aber mehr über die Heizgewohnheiten der Bewohner aus als über das Gebäude: Ein sparsamer Haushalt erzeugt einen guten Wert, auch wenn die Dämmung schlecht ist.
Der Bedarfsausweis bewertet das Gebäude selbst: Bauteile, Dämmung, Anlagentechnik. Er ist aufwendiger und teurer, aber aussagekräftiger. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht auf den damaligen Wärmeschutzstandard gebracht wurden, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Im Landkreis Peine betrifft das einen erheblichen Teil des Bestands: Die Werkssiedlungen im Raum Ilsede und die Dorfkerne der ländlichen Gemeinden stammen überwiegend aus der Zeit davor.
Was in die Anzeige gehört
Wird eine Immobilie kommerziell inseriert und liegt der Ausweis zu diesem Zeitpunkt vor, müssen bestimmte Angaben in der Anzeige stehen (§ 87 GModG): die Art des Ausweises, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr, die Energieeffizienzklasse und der Energiekennwert.
Diese Pflicht trifft den Verkäufer. Fehlen die Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit, und Wettbewerber oder Verbände können unvollständige Anzeigen zusätzlich wettbewerbsrechtlich angreifen.
Wann Sie keinen brauchen
Ausgenommen sind Baudenkmäler, im Landkreis Peine durchaus relevant, etwa bei Fachwerkbestand in den historischen Ortskernen. Ebenfalls ausgenommen sind kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche sowie Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden, etwa reine Scheunen und Nebengebäude.
Bei einer ehemaligen Hofstelle kann das bedeuten, dass für das Wohnhaus ein Ausweis nötig ist, für die Nebengebäude aber nicht. Das ist im Einzelfall zu prüfen.
Was ein Verstoß kostet
Verstöße gegen die Pflichten rund um den Energieausweis sind Ordnungswidrigkeiten und können nach § 108 GModG mit einer Geldbuße geahndet werden. Der Rahmen reicht bis zu 10.000 Euro.
In der Praxis wiegt ein anderer Punkt oft schwerer: Ein fehlender oder auffällig schlechter Energiekennwert wird in der Verhandlung zum Argument. Wer den Wert kennt und einordnen kann, verhandelt besser als jemand, der davon überrascht wird.