Was ein Verkehrswertgutachten ist
Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert: der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Übersetzt: der Preis, den ein fremder Dritter zahlen würde, ohne Notlage und ohne Verwandtenrabatt. Wie er ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung: im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, mit den Daten des örtlichen Gutachterausschusses.
Ein Verkehrswertgutachten ist ein Dokument von meist 30 bis 60 Seiten, das Ortsbesichtigung, Grundbuch, Baulasten, Flächenberechnung, Zustand und Marktdaten nachvollziehbar zusammenführt und mit dem Namen und der Qualifikation des Sachverständigen unterschrieben ist. Es ist dafür gemacht, vor Dritten zu bestehen: vor einem Gericht, einem Finanzamt, einer Behörde.
Genau das unterscheidet es von einer Einschätzung für den Verkauf. Die braucht dieselbe Ortskenntnis, aber kein Format, das ein Richter prüft. Sie soll die Frage beantworten, mit welchem Preis Sie an den Markt gehen, nicht, welche Zahl in einer Akte steht.
Wann Sie ein förmliches Gutachten brauchen
Es gibt Situationen, in denen nur ein förmliches Gutachten weiterhilft, weil ein Dritter es verlangt oder weil eine Zahl rechtsverbindlich werden soll. Die wichtigsten sind: das Finanzamt, wenn Sie bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer einen niedrigeren Wert nachweisen wollen (§ 198 BewG). Das Betreuungsgericht, wenn ein Betreuer das Haus eines Betreuten verkaufen will und das Gericht den Preis prüft. Das Familiengericht im Zugewinnausgleich, wenn sich die Ehegatten nicht auf einen Wert einigen. Und die Zwangs- oder Teilungsversteigerung, in der das Gericht den Verkehrswert festsetzt (§ 74a ZVG); dort beauftragt allerdings das Gericht selbst.
Auch ohne gesetzliche Pflicht kann ein Gutachten der richtige Weg sein: in einer Erbengemeinschaft, in der eine Seite den Wert nicht akzeptieren will; bei der Übertragung an ein Kind gegen Auszahlung der Geschwister; beim Sozialamt, wenn über den Einsatz des Hauses für Heimkosten gestritten wird. Überall dort, wo die Zahl nicht überzeugen, sondern standhalten muss.
Wer ein Gutachten erstellen darf und was es kostet
Die Bezeichnung „Sachverständiger" ist nicht geschützt. Vor Gericht und beim Finanzamt zählen deshalb formale Qualifikationen: öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige der Industrie- und Handelskammer, nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige und der Gutachterausschuss für Grundstückswerte selbst, der auf Antrag Verkehrswertgutachten erstellt (§ 193 Abs. 1 BauGB). Für den Landkreis Peine ist das der Gutachterausschuss Braunschweig bei der Regionaldirektion des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung.
Die Honorare sind frei vereinbar und richten sich nach Aufwand und Wert. Holen Sie zwei Angebote ein und fragen Sie nach der Qualifikation, nach Beispielgutachten und danach, ob der Sachverständige die Region kennt. Ein Gutachten für Wendeburg, das mit Braunschweiger Vergleichspreisen rechnet, ist formal richtig und trotzdem am Markt vorbei.
Wann eine Einschätzung vor Ort genügt
In den meisten Verkaufsfällen. Wer verkaufen will, braucht keine Zahl für die Akte, sondern eine für den Markt: Was ist realistisch erreichbar, mit welchem Preis starten Sie, wo liegt Ihre Untergrenze? Ein Gutachten beantwortet diese Fragen nicht besser: Es ist zum Stichtag erstellt, der Markt bewegt sich, und Käufer zahlen nicht den Verkehrswert, sondern das, was sie bereit sind zu zahlen.
Für diese Frage sehen wir uns Ihre Immobilie vor Ort an: den Zustand, die genaue Lage in der Straße und die Nachfrage im jeweiligen Ort. Brauchen Sie danach ein Dokument zum Vorlegen (für Familie, Bank oder Behörde, aber nicht für ein Gericht), gibt es dafür unsere schriftliche Marktwerteinschätzung. Sie ist eine eigene, kostenpflichtige Leistung und wird bei einem Verkaufsauftrag angerechnet. Hilft in Ihrem Fall nur ein förmliches Gutachten, sagen wir Ihnen das.