Was eine Erbengemeinschaft ist und warum sie so unbeweglich ist
Erben mehrere Personen, wird der Nachlass ihr gemeinschaftliches Vermögen (§ 2032 BGB). Niemandem gehört das Haus zu einem bestimmten Teil; allen gehört alles zusammen. Deshalb kann über das Haus nur gemeinschaftlich verfügt werden (§ 2040 BGB): Ein Verkauf braucht die Unterschrift jedes einzelnen Miterben, auch dessen mit dem kleinsten Anteil.
Für die laufende Verwaltung (Versicherung, Reparaturen, Vermietung) genügt dagegen die Mehrheit nach Erbteilen (§ 2038 Abs. 2 in Verbindung mit § 745 BGB). Das erklärt, warum Erbengemeinschaften jahrelang funktionieren können, solange nichts Grundsätzliches entschieden werden muss, und im Moment des Verkaufs plötzlich blockiert sind.
Die Erbengemeinschaft ist auf Auflösung angelegt. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), es sei denn, der Erblasser hat sie im Testament für eine Zeit ausgeschlossen (§ 2044 BGB). Ein Haus lässt sich aber nicht in Naturalien teilen. Deshalb läuft die Auseinandersetzung praktisch immer auf einen der drei folgenden Wege hinaus.
Weg 1: gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen
Der wirtschaftlich beste Weg, wenn kein Miterbe das Haus selbst nutzen will. Das Haus wird frei am Markt verkauft, der Erlös nach Abzug der Nachlassschulden im Verhältnis der Erbteile geteilt. Voraussetzung ist Einigkeit über drei Dinge: dass verkauft wird, zu welchem Mindestpreis und wer den Verkauf führt.
Die Einigung scheitert selten am Grundsatz und meist an der Zahl: Ein Miterbe hat den Wert von einem Portal, der andere von einem Bekannten, der dritte von der Erinnerung an den Kaufpreis der Eltern. Ein neutraler, vor Ort ermittelter Wert, den alle zur selben Zeit bekommen, ist deshalb häufig der eine Schritt, der eine festgefahrene Gemeinschaft wieder bewegt. Wir legen dabei offen, worauf sich die Einschätzung stützt, und wir vertreten keine Seite.
Weg 2: ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus
Will ein Miterbe das Haus behalten, weil er darin wohnt oder wohnen möchte, übernimmt er es gegen Auszahlung. Rechtlich geschieht das durch einen notariellen Auseinandersetzungsvertrag, in dem die übrigen Erben ihre Anteile am Haus auf den Übernehmer übertragen. Die Auszahlung richtet sich nach dem Verkehrswert abzüglich Belastungen, geteilt nach Erbquoten.
Auch hier ist die Zahl der Knackpunkt, und zwar ein doppelter. Der Übernehmer wünscht sich einen niedrigen Wert, die anderen einen hohen, und beide Seiten haben gute Gründe. Wo eine erste Einschätzung nicht reicht, um Vertrauen zu schaffen, ist ein förmliches Verkehrswertgutachten der bessere Weg; wir sagen Ihnen, wann das der Fall ist. Dazu kommt die Finanzierung: Der Übernehmer muss die Auszahlung aufbringen, oft über ein Darlehen, für das die Bank ihrerseits einen Wert verlangt.
Eine Alternative ist der Verkauf des Erbteils: Jeder Miterbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass (nicht am Haus allein) notariell an einen anderen Miterben oder an Dritte verkaufen (§ 2033 BGB). Die übrigen Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht, das sie binnen zwei Monaten ausüben können (§ 2034 BGB).
Weg 3: die Teilungsversteigerung und warum am Ende alle weniger bekommen
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG), ohne Zustimmung der anderen. Zuständig ist das Vollstreckungsgericht am Ort des Grundstücks: für die meisten Orte im Landkreis das Amtsgericht Peine, für Vechelde und Wendeburg das Amtsgericht Braunschweig. Das Gericht setzt einen Verkehrswert fest, meist auf Grundlage eines Gutachtens, und versteigert das Haus öffentlich; der Erlös tritt an die Stelle des Hauses und wird unter den Erben aufgeteilt.
Wirtschaftlich ist das in aller Regel der schlechteste Weg. Der Kreis der Bieter ist klein, Besichtigungen finden kaum statt, und Bieter kalkulieren das Risiko ein. Nur im ersten Termin gibt es zwei Schutzgrenzen: Unter fünf Zehnteln (also der Hälfte) des festgesetzten Wertes darf der Zuschlag nicht erteilt werden. Unter sieben Zehnteln kann ein Beteiligter ihn versagen lassen (§§ 85a, 74a ZVG). Im zweiten Termin fallen beide Grenzen weg. Dazu kommen Gutachter- und Gerichtskosten, die alle tragen, und ein Verfahren, das sich über ein Jahr hinziehen kann.
Die Teilungsversteigerung hat einen legitimen Zweck: Sie beendet eine Blockade, die anders nicht zu lösen ist. Häufig genügt schon die Aussicht darauf, damit eine Einigung zustande kommt. Wer sie androht, sollte aber wissen, dass er am Ende meist selbst weniger bekommt.
Erbengemeinschaften im Landkreis Peine
Vielleicht kennen Sie diese Lage: zwei oder drei Geschwister, und höchstens eines wohnt noch in der Region. Wer weit weg wohnt, kann den Zustand des Hauses nicht selbst beurteilen und misst den Wert an dem, was er kennt, an den Preisen an seinem eigenen Wohnort. Das erklärt, warum Miterben mit sehr verschiedenen Zahlen in dasselbe Gespräch gehen können, ohne dass einer von ihnen unredlich wäre.
Was wir für Sie tun können: einen Wert ermitteln, der für alle gleich ist und den wir begründen. Vor Ort erledigen, was Miterben aus der Ferne nicht leisten können. Und das Haus so verkaufen, dass es nicht nach Notlösung aussieht. Brauchen Sie als einzelner Miterbe Rat gegen die anderen, ist das Sache einer Anwältin oder eines Anwalts. Wann es so weit ist, sagen wir Ihnen.