Ortsübliche Vergleichsmiete für Peine berechnen

Herausgeberin ist die Stadt Peine, konkret das Hochbauamt mit seiner Abteilung Stadtplanung. Erhoben und ausgewertet hat die Daten die Koopmann Analytics KG aus Hamburg. Begleitet wurde die Erstellung von einem Arbeitskreis, in dem der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein für Stadt und Kreis Peine e. V., der Mieterverein Peine und Umgebung e. V., die Peiner Heimstätte, die Wohnbau Salzgitter und die Stadt vertreten sind. Als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB ist er von den Interessenvertretern beider Seiten anerkannt und verabschiedet worden.

Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden (§ 558d Abs. 2 BGB). Für die Anpassung zwischendurch genügt eine Fortschreibung anhand des Verbraucherpreisindex — genau das ist die aktuelle Fassung: Die Werte der Erhebung von 2024 wurden um 4,41 Prozent angehoben. Diese Fortschreibung gilt vom 01.03.2026 bis zum 28.02.2028, danach steht eine vollständige Neuerhebung an.

Er ist kein Gesetz und macht bestehende Mietverträge nicht unwirksam: Eine vereinbarte Miete außerhalb der ausgewiesenen Spanne bleibt wirksam — der Mietspiegel weist ausdrücklich auf die Bindungswirkung von Verträgen hin. Seine Kraft liegt woanders. Bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet das Gesetz, dass die dort genannten Werte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB); wer im Streitfall etwas anderes behauptet, muss es beweisen. Außerdem müssen die Werte des passenden Tabellenfeldes in einem Mieterhöhungsverlangen genannt werden, selbst wenn die Erhöhung anders begründet wird (§ 558a Abs. 3 BGB).

Ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) ist eine von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern erstellte oder anerkannte Übersicht. Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) muss zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein. Nur er trägt die gesetzliche Vermutungswirkung und damit vor Gericht deutlich mehr Gewicht. Peine hat einen qualifizierten Mietspiegel.

Nein. Er bildet Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Wohnungen ab, einschließlich vermieteter Eigentumswohnungen darin; für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern samt Reihenhäusern gilt ein Zuschlag von 1,03 €/m². Ausgenommen sind Substandard-Wohnungen — also Wohnungen ohne innenliegendes WC, ohne Bad oder Dusche und ohne Sammelheizung — sowie unter anderem möblierte und teilmöblierte Wohnungen, geförderter Wohnungsbau, Werks- und Dienstwohnungen mit vergünstigter Miete, Penthouse- und Maisonette-Wohnungen, Appartements, Wohnungen ohne eigenen Zugang oder ohne Küche und gewerblich genutzte Wohnungen.

Die Nettokaltmiete: die monatliche Grundmiete je Quadratmeter Wohnfläche, ohne sämtliche Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Zuschläge für Möblierung, Untervermietung oder eine Garage sind darin nicht enthalten und dürfen auch nicht hineingerechnet werden.

Nicht automatisch. Die Spanne umfasst die höchsten und niedrigsten Werte von vier Fünfteln der erhobenen Mieten je Wohnungstyp — ein Fünftel liegt also von vornherein außerhalb, und bestehende Verträge werden dadurch nicht unzulässig. Die rechtlichen Grenzen, ab denen eine Miete angreifbar wird, liegen höher und hängen an weiteren Voraussetzungen, etwa dem Ausnutzen eines geringen Wohnungsangebots. Die Werte, die dieser Rechner unter „Orientierungsgrenzen" zeigt, sind deshalb Anhaltspunkte für ein Gespräch, keine Feststellung.

Nein. Maßgeblich ist allein das Ausstattungsniveau, das der Vermieter zur Verfügung stellt. Hat ein Mieter auf eigene Kosten verbessert, ohne dass der Vermieter die Kosten erstattet hat, bleibt diese Ausstattung bei der Einordnung unberücksichtigt.

Zwei Felder der Mietspiegeltabelle sind nicht besetzt, weil dafür zu wenige Mietwerte vorlagen: Wohnungen bis 45 m² ab Baujahr 2008 und Wohnungen über 90 m² mit Baujahr 1974 bis 1990. Für diese beiden Kombinationen trifft der Mietspiegel keine Aussage. Drei weitere Felder beruhen auf 15 bis 29 Mietwerten; dort weist der Rechner auf die bedingte Aussagekraft hin.

Die Stadt Peine veröffentlicht ihn als PDF-Broschüre; sie ist oben auf dieser Seite verlinkt. Auskunft und Beratung zum Mietspiegel geben laut Broschüre der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein für Stadt und Kreis Peine e. V., der Mieterverein Peine und Umgebung e. V. sowie das Hochbauamt der Stadt Peine.